Stock Options Appraisal

Wanneer moet jy oefen jou voorraad opsies S tock opsies waarde juis omdat hulle 'n opsie. Die feit dat jy 'n uitgebreide hoeveelheid tyd om te besluit of en wanneer om jou werkgewers voorraad aan te koop teen 'n vaste prys moet groot waarde het. Dis hoekom hierdie beursgenoteerde voorraad opsies word hoër as die bedrag waarmee die prys van die onderliggende aandeel oorskry die uitoefeningsprys gewaardeer (sien Hoekom Werknemer Stock Options is meer waardevol as die beurs verhandeld Stock Options vir 'n meer gedetailleerde verduideliking). Jou voorraad opsie verloor sy opsie waarde die oomblik dat jy oefen nie omdat jy nie meer buigsaamheid rondom wanneer en as jy moet uitoefen het. As gevolg hiervan baie mense wonder wanneer dit sin maak om 'n opsie uit te oefen. Belastingkoerse Ry die besluit vir Oefening Die belangrikste veranderlikes om te oorweeg wanneer jy moet besluit wanneer om jou voorraad opsie uit te oefen is belasting en die bedrag van die geld wat jy bereid is om in gevaar te stel nie. Daar is drie soorte belasting wat jy moet in ag neem wanneer jy jou Incentive Stock Options (die mees algemene vorm van werknemer opsies) uit te oefen: alternatiewe minimum belasting (AMT), gewone inkomstebelasting en die veel laer langtermynkapitaalgroei KWB. Jy is geneig om 'n AMT aangaan as jy jou opsies uit te oefen nadat hulle billike markwaarde bo jou uitoefeningsprys gestyg, maar jy hoef dit nie te verkoop. Die AMT jy waarskynlik aangaan sal die federale AMT belastingkoers van 28 keer die bedrag waarmee jou opsies waardeer op grond van hul huidige markprys wees is (jy betaal slegs staat AMT op 'n vlak van inkomste min mense sal toegang). Die huidige markprys van jou opsies word bepaal deur die deur jou maatskappy se direksie as jou werkgewer is private versoek mees onlangse 409A evaluering (sien die rede Aanbod Briewe Moenie Sluit 'n trefprys vir 'n verduideliking van hoe 409A appraisals werk) en die publiek markprys post IPO. Jou voorraad opsie verloor sy opsie waarde die oomblik dat jy oefen nie omdat jy nie meer buigsaamheid rondom wanneer en as jy moet uitoefen het. Byvoorbeeld, as jy die eienaar van 20,000 opsies om te koop jou werkgewers gewone aandele teen 2 per aandeel, die mees onlangse 409A beoordeling waardes jou gewone aandele teen 6 per aandeel en jy oefen 10,000 aandele dan sal jy skuld 'n AMT van 11200 (10000 x 28 x (6 8211 2)). As jy dan hou jou uitgeoefen opsies vir ten minste een jaar voordat jy dit verkoop (en twee jaar nadat hulle toegestaan ​​is) dan sal jy 'n gekombineerde federale-plus-state-marginale-langtermyn-kapitaal-winste belasting-koers betaal van net 24.7 op die bedrag wat hulle waardeer meer as 2 per aandeel (as jy 255,000 verdien as 'n paartjie en woon in Kalifornië, asook die mees algemene geval vir Wealthfront kliënte). Die AMT jy betaal sal word gekrediteer teen die belasting wat jy skuld wanneer jy jou uitgeoefen voorraad te verkoop. As ons aanneem dat jy uiteindelik verkoop jou 10,000 aandele vir 10 per aandeel dan jou gekombineer langtermyn kapitaalwinsbelasting sal wees 19760 (10000 aandele x 24,7 x (10 8211 2)) minus die 11200 voorheen betaal AMT, of 'n netto 8560. Vir 'n volledige uiteensetting van hoe die alternatiewe minimum belasting werk, kan jy sien die verbetering van belasting Resultate vir jou voorraad Opsie of beperk Stock Grant, Deel 1. As jy enige van jou opsies don8217t oefen totdat jou maatskappy kry verkry of gaan openbare en jy verkoop dadelik dan sal jy betaal gewone inkomste belasting tariewe op die bedrag van die wins. As jy 'n getroude Kalifornië paartjie wat gesamentlik verdien 255,000 (weer, Wealthfronts gemiddelde kliënt), jou 2014 gekombineer marginale staats-en federale gewone inkomste belastingkoers sal wees 42.7. As ons dieselfde uitkoms te aanvaar as in die voorbeeld hierbo, maar jy wag om uit te oefen tot jy die dag verkoop (dit wil sê 'n dieselfde dag oefening) dan sal jy skuld gewone inkomstebelasting van 68.320 (20.000 x 42,7 x (10 8211 2)). Dis 'n baie meer as in die vorige langtermyn kapitaalwinsbelasting geval. 83 (b) verkiesings het enorme waarde wat jy sal geen belasting verskuldig ten tye van oefening as jy jou voorraad opsies uit te oefen wanneer hulle billike markwaarde gelyk aan hul uitoefeningsprys is en jy 'n lêer 'n vorm 83 (b) verkiesing betyds. Enige toekomstige waardering sal belas word teen langtermyn kapitaalwinsbelasting tariewe as jy jou voorraad te hou vir meer as 'n jaar ná oefening en twee jaar plaas datum-of-toekenning voordat dit verkoop word. As jy in minder as een jaar te verkoop, dan sal jy belas word teen gewone inkomste belasting. Die belangrikste veranderlikes om te oorweeg om te besluit wanneer om jou voorraad opsie uit te oefen is belasting en die bedrag geld wat jy bereid is om in gevaar te stel nie. Die meeste maatskappye bied u die geleentheid om jou voorraad opsies vroeë oefen (dit wil sê voordat hulle ten volle gevestigde). As jy besluit om jou maatskappy te verlaat voordat dit ten volle gevestigde en jy vroeg-uitgeoefen al jou opsies dan jou werkgewer sal terug te koop van jou ongevestigde voorraad by jou uitoefeningsprys. Die voordeel vir vroeë uitoefening van jou opsies is dat jy die klok begin te kwalifiseer vir 'n lang termyn kapitaalwins behandeling vroeër. Die risiko is dat jou maatskappy nie die geval slaag en jy is nog nooit in staat om jou voorraad te verkoop ten spyte van die geld het belê om jou opsies uit te oefen (en dalk betaal het AMT). Die scenario's waar dit sin maak vir Oefening Vroeë Daar is waarskynlik twee scenario's waar vroeë uitoefening sin: Vroeg in jou verblyfreg as jy 'n baie vroeë werknemer of Sodra jy het 'n baie hoë mate van vertroue jou maatskappy gaan 'n groot sukses wees en jy het 'n paar spaar jy bereid is om te waag nie. Vroeë Werknemer Scenario Baie vroeg werknemers word gewoonlik uitgereik voorraad opsies teen 'n uitoefeningsprys van pennies per aandeel. As you8217re gelukkig genoeg is om te wees in hierdie situasie dan jou totale koste uit te oefen al jou opsies kan wees net 2000 tot 4000, selfs as jy is uitgereik 200,000 aandele. Dit kan 'n ton van sin maak om al jou aandele uit te oefen voordat u werkgewer nie sy eerste 409A evaluering as jy werklik kan bekostig om soveel geld te verloor. Ek moedig altyd vroeg werknemers wat hul voorraad onmiddellik uit te oefen om te beplan op die verlies van al die geld wat hulle belê het. Maar as jou maatskappy slaag dan die bedrag van belasting wat jy red, sal enorm wees. Hoë waarskynlikheid van sukses Sê julle werknemer nommer 80 en 100, is youve iets op die einde van 20,000 opsies teen 'n uitoefeningsprys van 2 per aandeel uitgereik, jy oefen al jou aandele en jou werkgewer versuim. Dit sal vreeslik moeilik om beide finansieel en sielkundig herstel van daardie 40,000 verlies (en die AMT jy waarskynlik betaal) wees. Om hierdie rede het ek raai net oefen opsies teen 'n uitoefeningsprys bo 0,10 per aandeel as jy absoluut seker jou werkgewer gaan om suksesvol te wees. In baie gevalle is dit dalk nie totdat jy regtig glo dat jou maatskappy is gereed om te gaan openbaar. Die optimale tyd om te oefen is wanneer jou maatskappy lêers vir 'n beurs Vroeër in hierdie post verduidelik ek dat uitgeoefen aandele kwalifiseer vir die baie laer langtermyn kapitaalwinsbelasting koers as hulle is gehou vir meer as 'n jaar ná die oefening en jou opsies toegestaan ​​meer as twee jaar voor die verkoop. In die hoë waarskynlikheid van sukses scenario nie die geval is dit sin maak om meer as 'n jaar uit te oefen in die opmars van wanneer jy eintlik kan verkoop. Om die ideale tyd om te oefen wat ons nodig het om terug te werk van wanneer jou aandele is waarskynlik vloeistof en ter waarde van om te wees wat jy sal vind op 'n billike prys te vind. Werknemer aandele is tipies beperk word verkoop vir die eerste ses maande na 'n maatskappy openbare gegaan. Soos ons verduidelik in die een dag na Vermy verkope van jou onderneming voorraad. 'n maatskappy se aandele gewoonlik verhandel af vir 'n tydperk van twee weke tot twee maande na die voorgemelde ses maande onderskrywing toesluit vrygestel. Daar is gewoonlik 'n tydperk van drie tot vier maande vanaf die tyd 'n maatskappy lêers sy aanvanklike registrasie verklaring openbaar te gaan openbaar met die SEC totdat sy voorraad ambagte. Dit beteken dat jy waarskynlik nie verkoop vir ten minste 'n jaar na die datum van jou maatskappy lêers 'n registrasie verklaring met die SEC te gaan openbaar (vier maande wag om openbare ses maande toesluit gaan twee maande wag vir jou voorraad te herstel) is. Daarom sal jy die minimum likiditeitsrisiko te neem (dit wil sê jou geld vasgebind die minste hoeveelheid tyd sonder om te verkoop) as jy oefening hoef totdat jou maatskappy vir jou vertel dit het in bewaring gehou vir 'n beurs. Ek moedig altyd vroeg werknemers wat hul voorraad onmiddellik uit te oefen om te beplan op die verlies van al die geld wat hulle belê het. Maar as jou maatskappy slaag dan die bedrag van belasting wat jy red, sal enorm wees. In ons post, Wen VC strategieë om jou te help verkoop Tech IPO Stock. ons aangebied eie navorsing wat gevind vir die grootste deel net maatskappye wat drie noemenswaardige kenmerke bo hul IPO prys post-toesluit-release verhandel uitgestal (wat moet groter wees as jou opsies huidige markwaarde voor die IPO wees). Hierdie eienskappe sluit in die vergadering van hul pre-IPO verdienste leiding te gee oor hul eerste twee verdienste oproepe, bestendige groei inkomste en die uitbreiding van grense. Op grond van hierdie bevindinge, moet jy eers vroeg uit te oefen as jy is hoogs vertrou jou werkgewer kan voldoen aan al drie vereistes. Hoe hoër jou vloeibare netto waarde, hoe groter is die tydsberekening risiko wat jy oor wanneer om te oefen kan neem. Ek don8217t dink jy kan bekostig om die risiko om jou voorraad opsies uit te oefen voor jou maatskappy lêers te openbaar gaan as jy net die moeite werd 20.000. My raad verander as you8217re werd 500,000. In daardie geval kan jy beter kan bekostig om 'n bietjie geld te verloor, so oefen 'n bietjie vroeër as jy is oortuig jou maatskappy gaan hoogs suksesvol te wees (sonder die voordeel van 'n beurs registrasie) kan sin maak. Oefening vroeër waarskynlik beteken 'n laer AMT omdat die huidige markwaarde van jou voorraad laer sal wees. Oor die algemeen Ek raai mense meer as 10 van hul netto waarde nie te waag as hulle wil veel eerder as die IPO registrasiedatum oefen. Die verskil tussen die AMT en langtermyn kapitaalwinsbelasting tariewe is nie naastenby so groot soos die verskil tussen die lang termyn kapitaalwinsbelasting koers en die gewone inkomste belastingkoers. Die federale AMT koers is 28, wat min of meer dieselfde as die gekombineerde marginale langtermyn kapitaalwinsbelasting koers van 28.1. In teenstelling gemiddeld Wealthfront kliënt betaal tipies 'n gekombineerde marginale staats-en federale gewone inkomste belastingkoers van 39,2 (sien verbetering belaste resultate vir jou voorraad Opsie of beperk Stock Grant, Deel 1 vir 'n skedule van die federale gewone inkomste belasting tariewe). Daarom is jy nie van plan om meer te betaal as die langtermyn kapitaalwinsbelasting tariewe as jy vroeg uit te oefen (en dit sal kry krediet teen die belasting wat jy betaal wanneer jy uiteindelik verkoop jou stock), maar jy moet nog steeds om te kom met die kontant om dit te betaal , wat dalk nie die risiko werd wees. Vra die hulp van 'n professionele Daar is 'n paar meer gesofistikeerde belasting strategieë wat jy kan oorweeg voordat jy publieke maatskappy voorraad wat ons in die verbetering van belaste resultate vir jou voorraad Opsie of beperk Stock Grant, Deel 3. maar ek sou my besluit om die raad te vereenvoudig uiteengesit oefen bo as you8217re net oorweeg te oefen private maatskappy voorraad gesê. Neer op eenvoudigste terme: Slegs vroeë oefen as jy 'n vroeë werknemer of jou maatskappy is oor te gaan openbaar. In elk geval sterk raai ons jou 'n groot belasting rekenmeester wat ervaar word met voorraad opsie oefening strategieë om jou te help dink deur jou besluit voor 'n beurs te huur. Dit is 'n besluit you8217re nie van plan om baie dikwels en dit is nie die moeite werd om verkeerd te maak. Die inligting vervat in die artikel inligting is slegs vir algemene inligting doeleindes, en moet nie beskou word as 'n belegging advies. Hierdie artikel is nie bedoel as belastingadvies, en Wealthfront verteenwoordig nie op enige wyse wat die hierin beskryf uitkomste sal lei tot 'n bepaalde belasting gevolg. Voornemende beleggers moet verleen met hul persoonlike belasting adviseurs met betrekking tot die belastinggevolge gebaseer op hul besondere omstandighede. Wealthfront aanvaar geen verantwoordelikheid vir die belastinggevolge vir enige belegger van 'n transaksie. Finansiële raadgewende dienste word slegs verskaf vir beleggers wat Wealthfront kliënte geword. Vorige prestasie is geen waarborg van toekomstige resultate. Related Posts: Oor Andy Rachleff Andy is Wealthfronts medestigter en sy eerste hoof uitvoerende beampte. Hy is nou dien as voorsitter van Wealthfronts raad en maatskappy ambassadeur. 'N medestigter en voormalige Algemene Partner van waagkapitaal maatskappy Maatstaf Capital, Andy is op die fakulteit van die Stanford Graduate School of Business, waar hy 'n verskeidenheid van kursusse op tegnologie entrepreneurskap. Hy dien ook op die raad van trustees van die Universiteit van Pennsylvania en die vise-voorsitter van die skenking beleggingskomitee. Andy verdien sy BS aan die Universiteit van Pennsylvania en sy M. B.A. van Stanford Graduate School of Business. Vrae epos knowledgecenterwealthfront Maak kontak met usHow doen jy die uitoefeningsprys van aandele-opsies te stel om te verhoed dat Artikel 409A kwessies Die volgende mini-vrae is ietwat gebaseer op 'n WSGR kliënt waarskuwing (let wel: PDF stadig laai). Doen die 409A regulasies leiding te gee oor die waardasie van voorraad aan 8220stock rights8221 Ja. Die regulasies leiding te gee ten opsigte van aanvaarbare metodes vir die bepaling van die billike markwaarde van: (a) geredelik verhandelbaar (publieke maatskappy) stock, en (b) stock nie geredelik verhandelbaar (private maatskappy voorraad). Hierdie regulasies verteenwoordig 'n beduidende verandering in die proses vir die bepaling van die billike markwaarde van private maatskappy voorraad. Ten einde te voldoen aan Artikel 409A en dus vermy optionee inkomste erkenning vroeë en, potensieel, 'n 20 persent addisionele belasting, voor opsie oefening, sal die meeste private maatskappye moet aansienlik te knap hul billike markwaarde bepaling proses. Wat is die aanvaarbare metodes vir die bepaling van billike markwaarde van die openbare maatskappy voorraad Die billike markwaarde van die openbare maatskappy voorraad kan gebaseer wees op: die laaste veiling voor of die eerste veiling ná die toekenning van die sluitingsprys op die verhandeling dag voor of die verhandeling dag van die toekenning enige ander redelike grondslag met behulp van die werklike transaksies in sodanige vee soos gerapporteer deur sulke mark en konsekwent toegepas of die gemiddelde verkoopprys in 'n bepaalde tydperk wat binne 30 dae voor of 30 dae na die toestaan ​​indien die waardasie konsekwent toegepas word vir soortgelyke voorraad toekennings. Wat is die aanvaarbare metodes vir die bepaling van billike markwaarde van private maatskappy voorraad Die billike markwaarde van private maatskappy voorraad moet bepaal word op grond van die private company8217s eie feite en omstandighede, deur die toepassing van 'n redelike waardasie metode. 'N Metode sal nie redelike oorweeg word indien dit nie in ag neem al die beskikbare inligting materiaal teen die waardasie van die private maatskappy. Die faktore wat oorweeg moet word onder 'n redelike waardasie metode sluit, soos van toepassing: die waarde van tasbare en ontasbare bates die huidige waarde van toekomstige kontantvloei die geredelik bepaalbare markwaarde van soortgelyke entiteite wat betrokke is in 'n wesenlik soortgelyke sake en ander relevante faktore soos beheer premies of afslag vir 'n gebrek van bemarkbaarheid. Hoe dikwels private maatskappye moet billike markwaardes Die voortgesette gebruik van 'n voorheen bereken billike markwaarde is nie redelik presteer as: die aanvanklike waardasie versuim om inligting beskikbaar na die aanvangsdatum van die waardasie wat wesenlik die waarde van 'n private maatskappy raak weerspieël (byvoorbeeld, die oplossing van materiaal litigasie of ontvangs van 'n materiaal patent) of die waarde is bereken as 'n datum wat meer as 12 maande vroeër as die datum waarvoor die waardasie word gebruik. As 'n praktiese saak, die meeste onderneming gerugsteun private maatskappye te kry 'n nuwe waardasie verslag elke keer as hulle voltooi 'n voorkeur voorraad finansiering. Is daar 'n vermoede van redelikheid Ja. Die regulasies bied 'n vermoede dat die billike markwaarde bepaling redelike in sekere omstandighede sal oorweeg word, insluitend: (a) indien die waardasie word bepaal deur 'n onafhanklike waardasie soos van nie meer as 12 maande voor die transaksiedatum n datum, of (b ) As die waardasie is van 8220illiquid voorraad van 'n start-up corporation8221 en binne 'n redelike, in goeie trou, blyk uit 'n geskrewe verslag en rekening hou met die relevante waardasie faktore hierbo beskryf. Dit vermoede van redelikheid is weerlegbare net op 'n vertoning deur die IRS dat óf die waardasiemetode, of die toepassing van so 'n metode, was 8220grossly unreasonable.8221 Wat is 'n 8220illiquid start-up corporation8221 Stock sal oorweeg word uitgereik deur 'n 8220illiquid begin - up corporation8221 as: die maatskappy nie (deur 'n voorganger direk of indirek) het het 'n bedryf of besigheid vir 'n tydperk van 10 jaar of meer die maatskappy het geen klas sekuriteite wat verhandel op 'n gevestigde sekuriteite mark die voorraad is nie onderhewig om te sit of bel regte of ander verpligtinge teenoor sodanige vee aan te koop (behalwe 'n reg van eerste weiering of ander 8220lapse restriction8221 soos die reg om ongevestigde voorraad aan te koop op sy oorspronklike koste) die maatskappy is nie redelik verwag om 'n verandering in beheer ondergaan of openbare aanbod binne 12 maande na die datum waarop die waardasie word gebruik en die waardasie uitgevoer word deur 'n persoon of persone 8220with beduidende kennis en ervaring of opleiding in die uitvoering van soortgelyke valuations.8221 Dit kan lei tot bykomende koste en las vir kleiner maatskappye (byvoorbeeld, met 'n waardasie firma in diens te neem). Ook, kan dit problematies vir maatskappye uitreiking van aandele-opsies of die SAID binne 'n jaar voor 'n verandering in beheer of 'n aanvanklike openbare aanbod wees. Is die tipiese, historiese billike markwaarde beslissings gemaak deur private maatskappy direksies toelaatbaar ingevolge artikel 409A Oor die algemeen, nie. Die regulasies het aansienlik verander die wyse waarop 'n private maatskappy bepaal die billike markwaarde van die voorraad. Byvoorbeeld, waardasie van private maatskappy voorraad uitsluitlik met verwysing na 'n verhouding met betrekking tot die waarde van voorkeur voorraad (die ou 10-1 verhouding) in die algemeen sal nie redelik wees. Spesifiek, om te voldoen aan die voorgestelde regulasies, die waardasie van 8220illiquid start-up korporasie stock8221 moet: blyk uit 'n skriftelike verslag wat rekening hou met die betrokke waardasie faktore wat hierbo bespreek is en wat uitgevoer word deur 'n persoon of persone met 'n belangrike kennis en ervaring of opleiding in die uitvoering van so 'waardasies. Gevolglik, tensy 'n private maatskappy direksie sluit 'n direkteur, of direkteure, wat die 8220significant kennis en experience8221 vereiste of 'n maatskappy werknemer voldoen aan hierdie vereiste sal voldoen, die bepaling van billike markwaarde waarskynlik sal gemaak moet word deur 'n onafhanklike evaluering. Maar, as een van die private maatskappy direkteure is 'n verteenwoordiger van 'n waagkapitaalbelegger, of indien die maatskappy individue met finansiële kundigheid wat sou voldoen aan die 8220significant kennis en experience8221 vereistes in diens is, kan dit toelaatbaar wees vir die geskrewe waardasie verslag word opgestel deur sulke individue. Is die meeste maatskappye kry onafhanklike evaluerings gedoen Enige maatskappy wat 'n voorkeur voorraad finansiering met 'n institusionele waagkapitaalmaatskappy voltooi tipies sal 'n 409A waardasie verslag van 'n onafhanklike waardasie firma kry. Die meeste pre-VC gefinansier maatskappye wat nie die uitreiking van 'n groot opsie toelaes sal nie aangaan koste van 'n waardasie verslag. Hoeveel kos 'n waardasie verslag koste Ek het vroeë stadium maatskappye kry waardasie verslae vir gedoen so goedkoop by 5K. Dit kan egter hierdie waardasie verslae word verwerp deur die company8217s ouditeure, wat lei tot die behoefte om hulle oorgedoen deur 'n ander firma het. Waardasie verslae gedoen deur meer betroubare maatskappye kan kos 10K tot 25K, en selfs hoër vir latere stadium maatskappye. Wat is die tipiese billike markwaarde van die gewone aandele in verhouding tot die voorkeur aandele prys vir 'n vroeë stadium maatskappy Die hoof uitvoerende beampte van 'n boetiek waardasie maatskappy het vir my gesê het onlangs dat die billike markwaarde van die gewone aandele van 'n tipiese vroeë stadium tegnologie maatskappy is ten minste rondom 25 tot 30 van die laaste ronde voorkeur aandele prys. Die ou reël dat die opsie uitoefen prys kan wees 10 van die voorkeur-aandele prys is nie geldig nie. As 'n begin maatskappy is pre-inkomste en pre-VC finansiering, maar het 'n omskepbare nota saad finansiering van 800K, kan dit bied opsies teen 'n uitoefeningsprys gelyk aan die gewone aandele pari-waarde van 0,01 aan personeel by voor die VC finansiering. Ek kry dit dat na die VK ronde sal dit moet gelyk 25-30 van die reeks 'n VC verkies prys, gebaseer op what39s bo, maar wat oor tydens die engel-saad-omskepbare nota stadium Geo 8211 Taai oproep. Opsies moet by FMV te verleen. Indien 'n maatskappy in staat is om in te samel 800K van finansiering, is dit waarskynlik beteken dat FMV van die gemeen het, is groter as nominale. BTW, 0,01 is 'n sinlose getal sonder meer konteks. Geo 8211 Taai oproep. Opsies moet by FMV te verleen. Indien 'n maatskappy in staat is om in te samel 800K van finansiering, is dit waarskynlik beteken dat FMV van die gemeen het, is groter as nominale. BTW, 0,01 is 'n sinlose getal sonder meer konteks. Wat gebeur as die aanloop maatskappy nie deur 'n ronde van finansiering is verby, is pre-inkomste, nie op die oomblik nie enige bates, maar is met ingenieurs navorsing en ontwikkeling van 'n bewys-van-konsep vir 'n idee wat die company39s eienaar het vir 'n nuwe produk. As die aanloop wil die ingenieurs opsies bied sodanig dat, indien die ingenieurs suksesvol in die ontwikkeling van die bewys-van-konsep (wat toelaat dat die maatskappy om werklik te patenteer die idee) is, kan die ingenieurs geniet die opwaartse potensiaal van hul pogings, kan die maatskappy wat gestig is die uitoefeningsprys by of naby nul (sedert die maatskappy tans doesn39t eie enigiets, het geen kontantvloei, en het geen finansiering gehad), of het dit tot toekomstige kontantvloei te neem op grond van 'n moontlike produk, en dan voeg 'n ekstra laag van afslag op die waarskynlikheid weerspieël (in teenstelling met die sekerheid) van die ontwikkeling van die produk suksesvol en ontvang kontantvloei uit dit op 'n later datum Dankie Yokum, wat is die nuutste denke oor hoe om die prys gewone aandele opsies vir 'n vroeë stadium maatskappy Ek het gesien dat in 2009, 'n waardasie firma het gesê 25-30 van die voorkeur aandele prys. Is dat die huidige thinkingReport om County Council April 2005 1.1 Carmarthenshire County Council gekonfronteer met 'n aansienlike uitdagings in vergaderings sy verpligtinge as 'n verhuurder 'n paar 9300 huishoudings (Maart 2005). Die belangrikste hiervan uitdagings is die behoefte om die toestand van wonings te verbeter om die moderne standaarde en lewenstyl lewe ontmoet. 1.2 Die Walliese Vergadering Regerings Nasionale Behuising Strategie, quotBetter Tehuise vir Mense in Walesquot, gepubliseer in 2001, spreek sy visie vir behuising in Wallis as: quotWe wil hê dat almal die geleentheid om te lewe in 'n goeie gehalte bekostigbare behuising moet in staat wees om te kies waar hulle lewe en besluit of te koop of te huur is die beste vir hulle en hul families. quot 1.3 die strategie is gebaseer rondom die sentrale tema van gehalte en die Assemblys ambisie om alle sosiale behuising tot die Walliese behuising kwaliteit Standard (WHQS) bring teen 2012 1,4 leiding gepubliseer deur die Vergadering Regering Welsh (WAG) in 2002 vir plaaslike owerhede op die produksie van sakeplanne vir sosiale behuising vereis rade: 183 die authoritys doel of missie as 'n sosiale behuising verhuurder 183 die doelwitte en standaarde vir die uiteengesit uiteengesit diens 183 'n plan om te bereik van die doelwitte en standaarde 183 gedetailleerde finansiële vooruitskattings te identifiseer wat nodig is hulpbronne en bronne van befondsing vir die gekose strategieë 183 'n raamwerk vir die monitering en evaluering van die vordering van die behuising besigheid 183 uiteengesit verskaf identifikasie en ontleding van beskikbare uiteengesit opsies en strategieë 183 bied sensitiwiteitsanalise, wat die impak van veranderinge in sleutelveranderlikes op die voorspellings 183 kommunikeer die authoritys planne om die Vergadering, sleutelrolspelers (veral huurders), vennote en die breër gemeenskap. 1.5 Dit is duidelik 'n vereiste dat rade moet demonstreer hoe hulle van plan is om die WHQS bereik. 1.6 In die voorbereiding van die eerste konsep besigheidsplan onder hierdie regime, vir voorlegging aan WAG Maart 2003, het dit duidelik geword dat Carmarthenshire County Council die WHQS nie kon bereik teen 2012 onder bestaande en voorspel finansiële reëlings. 1.7 Die leiding wat aan rade, soos hierbo aangedui, vereis dat, onder sulke omstandighede, rade moet alternatiewe bestuur en finansiële reëlings dat die regerings doelwitte vir sosiale behuising standaarde kan verseker evalueer. Die WAG het duidelik op sy vasberadenheid om te verseker van alle rade 'n duidelike aanduiding van hoe hulle van plan is om die WHQS bereik. 2 die woningvoorraad OPTIONS BEOORDELING 2.1 Die Raad het 'n gestruktureerde proses in 2003 te identifiseer hoe dit kan voldoen aan die sakebeplanning en woon standaarde voldoen wat deur die WAG. Die Direkteur (strategiese projekte) is opdrag gegee om 'n korporatiewe projek om die opsies wat beskikbaar is om die Raad te evalueer om die toestand van sy behuising voorraad te verbeter lei. 2.2 'n Projek Bekendstelling dokument wat 'n rasionaal en die opdrag vir die projek uiteengesit, is deur die Uitvoerende Raad in September 2003 2.3 die woningvoorraad Options Evaluering Projek is gevolglik formeel van stapel gestuur met die doel van die lewering van duidelike uitkomste: 183 Dit is duidelik dat uitgedruk standaarde vir die toestand en prestasie van wonings en dienste vir hul verbetering en instandhouding. 183 'n Omvattende ontleding en evaluering van al die opsies wat beskikbaar is vir die verbetering van die raad se eie behuising voorraad besonderhede van die finansiële implikasies van elk en die realistiese vooruitsigte vir die lewering van elk. 183 Die identifikasie van die gunsteling opsie vir die verbetering en bestuur van die woningvoorraad, soos ooreengekom deur die Raad County en sy huurders deur 'n proses van betrokkenheid en uitgebreide konsultasie. 183 'n Gedetailleerde en deursigtige rasionaal van die redes vir die keuse van die voorkeur opsie. 183 Die vestiging van formele dialoog met die Vergadering Regering Welsh op die opsies beoordeling met die oog op die verkryging van sy aanvaarding van die voorkeuropsie. 183 Formele goedkeuring Raad om voort te gaan om die lewering van die voorkeuropsie. 183 Wysiging van die Wet op Plaaslike Behuising Strategie, Operasionele Plan en Behuising Stock Besigheidsplan in die lig van die voorkeuropsie. 3 opsies evalueringsproses 3.1 Die Kantoor van die Adjunk Eerste Minister (ODPM), die Walliese Vergadering Regering en ander organisasies wat belangstel in die behuising verbetering agenda, soos die huurder Deelname adviesdiens (TPAS), Gemeenskap Behuising Taakmag (CHTF) , ens, het tussen hulle 'n aansienlike liggaam van leiding oor hoe om 'n behuising voorraad opsies evaluering uit te voer gepubliseer. Terwyl die leiding uitgereik deur ODPM en ander het geen formele jurisdiksie in Wallis, behuising 'n afgewentel funksie, het dit nogtans 'n nuttige verwysing en het die plaaslike opsies evalueringsproses in kennis gestel. 3.2 Die Carmarthenshire behuising voorraad opsies waardasie gedoen is in ooreenstemming met die beste praktyke leiding en het die volgende belangrike stadiums gedek: 183 Die identifisering van die sleutelrolspelers. 183 Die bestuur van die proses. 183 Die ontwikkeling van 'n gedetailleerde projekplan. 183 Definiëring van die doelwitte. 183 Die vestiging van inligtingsbehoeftes. 183 Hulpbronne vir die opsies evaluering. 183 Die vestiging van die basis posisie van die Raad. 183 Die identifisering en evaluering van die alternatiewe. 183 Stem op 'n besluit vir die pad vorentoe. Die identifisering van die sleutelrolspelers 3.3 Die sleutel rolspelers is geïdentifiseer en ingesluit in die waardasie proses van die begin af. beamptes Raad, uit oor al die betrokke departemente, huurders en die vakbonden het deel van die projekspan dwarsdeur nie. Lede is besig deur formele prosesse, insluitende die Uitvoerende Raad en toetsing Komitee vir Behuising. Verdere besonderhede oor lid betrokkenheid en verslagdoening word in bylaag 1. Verkose lede, uit al die vernaamste politieke partye, en huurders het saam oorweeg die opsies evaluering deur die voormalige Raad Behuising Administrasie. Die bestuur van die proses 3.4 Aan die begin 'n projekspan, met duidelike opdragte, is gestig om toesig te hou oor die opsies evaluering. Die span, onder voorsitterskap van die Direkteur (strategiese projekte), ingesluit beamptes Raad van 'n aantal professionele dissiplines, insluitend behuising, finansies, die reg, organisasie-ontwikkeling en kommunikasie, tesame met verteenwoordigers van die belangrikste belangegroepe, insluitend huurders, behuising personeel en die vakbonden . Huurder verteenwoordiging weerspieël die geografiese gebiede van die County. 3.5 Die projekspan het gereeld (ongeveer twee weke) gedurende die tydperk van die projek om die effektiewe vordering lei ontmoet. Sub-groepe is gestig om te gaan met die mees uitdagende kwessies van finansies en kommunikasie. Die ontwikkeling van 'n gedetailleerde projekplan 3.6 'n Gedetailleerde projek plan is opgestel en geïmplementeer op 'n vroeë stadium. Dit is gereeld deur die loop van die projek opgedateer. 'N Kommunikasieplan is ontwikkel en toegepas op 'n vroeë stadium te bepaal dat al belangegroepe gehou met die vordering van die projek en om inligting oor die belangrike kwessies te deel en hoe hulle behandel word. Hierdie plan het ook gereeld nagegaan word deur die Media Sub-groep en gewysig word soos benodig. Definiëring van die doelwitte 3.7 Die doelwitte wat bereik moet word deur middel van die woningvoorraad opsies waardasie projek is duidelik gedefinieer in die projek Bekendstelling Document. Hulle word op paragraaf 2.3 hierbo. Vordering teen die belangrikste doelwitte is uiteengesit in artikel 4 van hierdie verslag en verdere besluite vereis word gesoek deur die aanbevelings. Stigting van inligtingsbehoeftes 3.8 'n noodsaaklike element vir die opsies evaluering was die identifikasie op 'n vroeë tyd van die inligtingsbehoeftes van die projek. Inligting versamel en waar nodig opgedateer in die volgende kritieke areas: (i) Stock Condition: 'n Gedetailleerde voorraad toestand opname is in 2002 onderneem en dit verskaf die Raad met 'n aansienlike bedrag van die data. Maar, soos die projek vorder, word dit duidelik geword dat die data nie gestruktureer in 'n formaat wat bevorderlik is vir finansiële en verbetering modellering om die vlak van sofistikasie nou nodig. Heelwat datamanipulasie werk was nodig en dit het 'n impak op die vordering van die projek. Organisatoriese verandering rondom die verhouding tussen die Afdeling Behuising en die Afdeling nuwe Building Services en 'n groot herstrukturering van die Afdeling Behuising, plaasvind gelyktydig met die opsies waardasie, bekendgestel komplikasies vir die projek en die lig gebring 'n smal kapasiteit binne die personeelkorps vir die hantering van voorraad toestand data. Die behoefte aan kapasiteit en proses vir die toekoms byeenkoms en instandhouding van voorraad toestand data aan te spreek het na vore gekom as 'n belangrike kwessie vir die toekomstige prestasie van die diens en die bestuur van risiko en 'n versterking van die gebied van die werk word aanbeveel (sien Aanbeveling 2) . (Ii) finansiële vooruitskattings: Gedetailleerde inligting oor voorspellings vir inkomste en kapitaalbesteding is saamgestel op 'n vroeë tyd. Die finansiële regime vir behuising verander deur die loop van die projek met die koms van die groot herstelwerk Allowance (MRA) vir kapitale werke aan bestaande geboue, die vervanging van die voormalige aanvullende krediet goedkeuring reëling, vanaf 1 April 2004. Die bekendstelling van die omsigtige leen regime op dieselfde datum op voorwaarde dat die Raad met nuwe vryheid om sy eie lenings kapasiteit binne die behuising rekening te bepaal. (Iii) Korporatiewe Impact: Wat ook al opsie gekies vir die toekoms daar sal 'n impak op die Raad. Die presiese impak sal afhang van die spesifieke opsie. Daar is waarskynlik implikasies vir die verhoudinge tussen verskillende afdelings en die Afdeling Behuising en in die geval van 'n oordrag is daar sekere implikasies vir die Raad County in terme van die oordrag van personeel en die skaal en doeltreffendheid van die oorblywende funksies wees. 'N Korporatiewe kartering oefening voltooi op 'n vroeë stadium in die projek van die aard, omvang, skaal en waarde van ondersteuningsdienste deur ander afdelings om die behuising funksie voorsien in gebiede soos Skatkis dienste, ander finansiële dienste, gebou dienste, advies te identifiseer , straat toneel dienste, regsdienste, demokratiese dienste, ens Hierdie oefening in kennis gestel van die opsies evalueringsproses en 'n aanvanklike waarde vir geld studie voltooi deur die rade adviseurs om die omvang vir doeltreffendheid winste binne bestaande werkspraktyke evalueer. (Iv) behuising voorsien en Vraag: 'n Plaaslike Behuising Market Assessering is onderneem in 2002, maar sedert daardie tyd is daar 'n aansienlike verandering in die algehele behuising landskap met 'n groot toename in die prys van eiendom beïnvloed vraag en kwessies nodig is. Oor die afgelope twee jaar die Raad 'n merkbare toename in die aantal persone en huishoudings aanbieding hulself as haweloses het gesien en dit het 'n impak op die rade vermoë om fundamentele behoefte te voldoen het. Gevolglik die plaaslike huismark vergemaklik Assessering is opgedateer gedurende die herfs van 2004 tot die opsies waardasie projek en die voorraad volhoubaarheid oefening, wat 'n sentrale kenmerk vir toekomstige beplanning. (V) huidige prestasie: Die huidige prestasie van al die elemente van behuising dienste is bekend uit roetine prestasiebestuurstelsel. Prestasie data ingelig die basislyn kartering proses en die identifisering van die belangrikste areas wat verbetering. Hulpbronne vir die Options Evaluering 3.9 Die behuising voorraad opsies evalueringsproses is toepaslik toegeruste regdeur. 'N Direkteur is aangestel om die proses te lei uit die staanspoor en die projekspan senior bestuurders, insluitende hoofde van diens, van die mees relevante afdelings ingesluit. Befondsing opsy gesit van die Behuising Inkomsterekening om eksterne ondersteuning vir die Raad en huurders te verkry om dit voldoende kapasiteit te verseker en kundigheid beskikbaar was. 3.10 Die aanstelling van 'n onafhanklike Huurders adviseur (ITA) (DOME Consultants), deur huurders gekies, op 'n baie vroeë stadium in die proses, in ooreenstemming met erkende beste praktyk, het verseker dat huurders ten volle betrokke is in die hart van die opsies evalueringsproses en effektief ondersteun dwarsdeur sy gang. Stigting van die Base Posisie 3.11 Soos hierbo die basis posisie waarin die huidige stand van behuising dienste is geïdentifiseer op 'n vroeë stadium in die projek aangedui en het die opsies beoordeling ingelig. Die identifisering en evaluering van die Alternatiewe 3.12 Al die alternatiewe opsies potensieel beskikbaar vir plaaslike owerhede in Wallis vir die verbetering van hul behuising voorraad is geïdentifiseer en berig oor. 'N oefening om die wye verskeidenheid in 'n kortlys van opsies prakties uitvoerbaar vir Carmarthenshire sif voltooi en deur die Uitvoerende Raad in September 2004 onderskryf Drie opsies is geëvalueer in detail en vorm die basis van hierdie finale opsies waardasie verslag (sien ook afdeling 5 onder). Stem op 'n besluit vir die pad vorentoe 3.13 Hierdie verslag bied die bevindings van die opsies waardasie analise en vra dat County Council kies sy voorkeuropsie vir die beveiliging van die verbetering van wonings aan die Carmarthenshire Huise Standard (inkorporeer die WHQS). 4 Vordering teen hoofdoelwitte en mylpale bereik 4.1 Die volgende is 'n opsomming van die vordering behaal teen elk van die binne die projek Bekendstelling Document gestig doelwitte (soos opgeneem in paragraaf 2.3): 4.2 Doel - duidelik uitgedruk standaarde vir die toestand en prestasie van wonings en dienste vir hul verbetering en instandhouding. Die Carmarthenshire Huise Standard 4.2.1 Die Walliese Behuising Kwaliteit Standard, in Junie 2001 gepubliseer deur die Walliese Vergadering Regering (WAG), is die nasionale standaard vir die toestand van wonings. Alle sosiale behuising eienaars is uitgedaag deur WAG om die WHQS bereik nie weens al hulle huise teen 2012 4.2.2 In Carmarthenshire die toestand van die Raad behuising oor die algemeen val kort van die WHQS om wisselende grade. Dit is hoofsaaklik as gevolg van die regering onderbelegging in die instandhouding van die voorraad oor 'n tydperk van baie jare. Die voorraad toestand opname in 2002 aan die lig gebring dat slegs 266 raad eienskappe (van die 10.500 gehou ten tyde) ontmoet die WHQS ten volle. 4.2.3 Terwyl die WHQS sluit eksplisiete spesifikasies vir baie elemente van die struktuur van 'n huis, standaarde vir ander aspekte, soos die toestand van die plaaslike omgewing waarin huise geleë is, word nie voorgeskryf. 4.2.4 In die begin van 'n proses van beoordeling van hoe dit vorentoe na die bereiking van hoër standaarde in sy sosiale behuising die County Council kon beweeg wou die toepaslikheid van die WHQS evalueer om die werklike omstandighede in Carmarthenshire, veral met betrekking tot huurders aspirasies en prioriteite vir verbetering. Terwyl dit is erken die WHQS, as die nasionale standaard, is die maatstaf is van mening dat vir plaaslike verbeteringsprogramme te doeltreffend te bevredig huurders se behoeftes en voorkeure te wees wat hulle nodig het om in kennis gestel word deur 'n duidelike rigting van huurders om prioriteite vir hul huise en plaaslike omgewing. Die doel was om 'n plaaslike standaard te lewer - die Carmarthenshire Huise Standard - wat die WHQS binne 'n standaard tussen die Raad County en sy huurders het ingestem opgeneem om die behoeftes, aspirasies en prioriteite van die Raad huurders in Carmarthenshire weerspieël. 4.2.5 In Desember 2003 het die Raad County aangestel navorsing en bemarking Ltd (RampM), om 'n omvattende opname van huurders uit te voer om huurders standpunte oor die WHQS en sy toepaslikheid vestig om hul huise. 'N Totaal van 1000 gestruktureerde onderhoude is gevoer met individuele huishoudings, wat gekies is om statisties verteenwoordigend van die algehele huurder groep wees, en 'n reeks van huurder fokusgroepe gehou. Onderhoude en fokusgroepe is ook gevoer met behuising personeel, insluitend dié ondersteun huurders met spesifieke behoeftes. 4.2.6 RampM gerapporteer hul bevindinge in April 2004. Hulle het sedertdien gebruik om die Carmarthenshire Huise Standard definieer. Die Carmarthenshire Huise Standard sluit vir die voorsiening van die WHQS en verdere verpligtinge buite die WHQS, bv die installering van koolstofmonoksied detectors in alle huise. Finansiële modellering binne die opsies waardasie is gebaseer op die plaaslike standaard, wat hoër is dat die WHQS. 4.2.7 Die werk wat die Raad County gedoen om saam te stem 'n plaaslike standaard met sy huurders bied die beste moontlike platform vir die toekoms aangesien dit verseker dat die wense van huurders is in die hart van die besluitnemingsproses. Carmarthenshires optrede in hierdie gebied is die aandag van verder weg en raak erken as goeie praktyk. Behuising Diensstandaarde 4.2.8 Gedurende 2004 het die Afdeling Behuising fundamenteel die manier waarop al verhuurder dienste aan huurders gelewer hersien. Hierdie oefening is onderneem in parallel met die organisatoriese ontwikkeling resensie wat gelei het tot 'n herstrukturering van die Afdeling en aansienlike verbeterings in die verhouding tussen behuising dienste en ander verskaffers, veral die Afdeling Building Services geïmplementeer. 4.2.9 Die hersiening het gelei tot die publikasie in Augustus 2004 'n omvattende behuising dienste inligtingsgids en spesifikasie van diensstandaarde wat alle gebiede, waaronder kontakbesonderhede, basiese ondersteuning en advies reëlings, klagteprosedure, huurgeld, voordele, spesiale behoeftes, omgewingsdienste, ens Die handleiding is uitgedeel aan huurders. 4.2.10 Hierdie verandering program is reeds bereik verbeterde resultate met 'n opname van huurders wat gedurende Januarie 2005 die onthulling van 'n beduidende toename in huurder tevrede met die prestasie van behuising dienste. 4.3 Doel - 'n omvattende ontleding en evaluering van al die beskikbare vir die verbetering van die rade opsies besit behuising voorraad besonderhede van die finansiële implikasies van elk en die realistiese vooruitsigte vir die lewering van elk. 4.3.1 Op die 29ste September 2004 ontvang die Uitvoerende Raad 'n verslag wat die omvang van die strategiese opsies potensieel beskikbaar vir plaaslike owerhede en die implikasies van elk vir die Raad, sy huurders en personeel. 4.3.2 Nie alle van die strategiese opsies huidige praktiese oplossings in Wallis op die oomblik, as gevolg van die hoof van die wetgewende en befondsing raamwerk in plek binne die Prinsdom. Die Uitvoerende Raad is gevra om die strategiese opsies te sif om diegene wat ware vooruitsigte bied in Carmarthenshire vir die afsienbare toekoms te identifiseer en besluit dat drie opsies geëvalueer in detail: (i) Die behoud van die woningvoorraad, ondersoek indien nodig geleenthede vir omsigtige lenings waar hierdie nie lei tot buitensporige huur verhoog. (Ii) 'n grootskaalse vrywillige oordrag van al die rade woningvoorraad, insluitend die ondersoek van die haalbaarheid van 'n gemeenskap wedersydse model. (Iii) 'n baster oplossing, wat 'n gedeeltelike oordrag kan insluit. Gedetailleerde opsies Evaluering 4.3.3 Hierdie drie opsies het sedert geëvalueer is in detail en vorm die kern van die saak van hierdie verslag. Die ontleding is saamgevat in Artikel 5 hieronder. Volhoubaarheid en waarde vir geld van Investment 4.3.4 A quotStock volhoubaarheid Studyquot wat deur die Raad adviseurs bevestig dat die belegging in die voorraad is geregverdig en verteenwoordig waarde vir geld 4.4 Doel - Die identifisering van die gunsteling opsie vir die verbetering en bestuur van die woningvoorraad , soos ooreengekom deur die Raad County en sy huurders deur 'n proses van betrokkenheid en uitgebreide konsultasie. 4.4.1 Die bevindinge van die opsies waardasie analise is aangebied aan huurders en 'n gestruktureerde bespreking oor die opsies is moontlik gemaak deur die ITA. In 'n verslag wat deur die ITA indiening van die menings en voorkeure van huurders is aan Aanhangsel 3 en word opgesom in Afdeling 5.5. 4.5 Doel - 'n Gedetailleerde en deursigtige rasionaal van die redes vir die keuse van die voorkeur opsie. 4.5.1 Die redes vir Rade besluit sal moet gedokumenteer word. 4.6 Doel - Die vestiging van formele dialoog met die Vergadering Regering Welsh op die opsies beoordeling met die oog op die verkryging van sy aanvaarding van die voorkeuropsie. 4.6.1 Gedurende die opsies evalueringsproses beamptes en lede het 'n dialoog met eweknieë by die Vergadering Regering Welsh gehandhaaf. Die Leier en Hoof Uitvoerende het met die Minister vir Sosiale Geregtigheid en Regeneration en haar amptenare op verskeie geleenthede om te hou die Minister van die vordering. 4.6.2 Die besluit van County Council sal aan WAG kort nadat dit gemaak is, met die oog op die verkryging van die ondersteuning van WAG vir die voorgestelde strategie rade. Die Raad is wat deur die Regering Vergadering om 'n Behuising Stock sakeplan indien voor die einde van Maart 2005. Die Raad onderhewig aan sanksies deur WAG het dit nie 'n plan voorgelê deur daardie datum kon gewees het. Die konsep sakeplan is ingesluit by Addendum 2. Die Plan verwys na die opsies evaluering en terwyl dit dui op 'n moontlike pad vorentoe is dit duidelik aan die Vergadering gemaak dat dit nie ten tyde van die indiening formeel deur die Raad goedgekeur County . Verdere gedetailleerde besprekings sal moet plaasvind met WAG, wat ook al opsie gekies deur die Raad.